Se há uma coisa que os americanos têm em comum com grande parte do mundo desenvolvido, é que eles são frustrado com o aumento do custo da habitação. Mas há alguns outliers. No Japão, por exemplo, a maioria das pessoas está realmente bastante satisfeita com custos de moradia.
Isso está de acordo com o relatório anual da Gallup Enquete Mundialque entrevistou mais de 37.000 pessoas em 38 países da OCDE entre abril de 2023 e janeiro de 2024. A pesquisa perguntou aos entrevistados se eles estavam satisfeitos ou insatisfeitos com 11 tópicos, incluindo seu padrão de vida, oportunidades de conhecer pessoas, a qualidade de assistência médicae a disponibilidade de “moradia boa e acessível” em sua área.
A habitação destacou-se como a tópico onde os entrevistados estavam mais frustrados, de acordo com uma análise do Financial Times. Os dados do Gallup mostram que em 24 dos 38 países, os entrevistados estavam mais propensos a estar insatisfeitos do que satisfeitos com a qualidade e o custo da moradia.
IsraelTurquia, Eslovênia e Portugal ficou em último lugar em satisfação com moradia. Os Estados Unidos ficaram empatados em 21º, com 39% dos mais de 1.000 entrevistados dizendo que estavam satisfeitos, abaixo dos 61% em 2020 e 71% em 2013.
O único país em que mais de 70% dos entrevistados estavam satisfeitos com a disponibilidade de “moradia boa e acessível” foi o Japão.
Nos últimos anos, aumento dos aluguéis e os preços das casas impulsionados por uma grave escassez de moradia — juntamente com as elevadas taxas de juro das hipotecas — fizeram com que os custos de habitação dos americanos subissem para níveis quase recordes de inacessibilidade. Em resposta, os políticos apontaram várias soluções para reduzir os custos da habitação, incluindo construindo mais casasreprimindo senhorios abusivos que usam algoritmos para conspirar entre si para aumentar o aluguel e auxiliando compradores de imóveis pela primeira vez.
Certamente, resolver uma escassez de moradias que já dura décadas exigirá uma abordagem multifacetada, dizem os especialistas, incluindo a redução da burocracia que limita a construção.
Alguns especialistas apontaram para o Japão, onde os custos da habitação são mais baixo do que países pares, como um modelo potencial para soluções que os EUA poderiam adotar. Embora a abundância de moradias no Japão não seja uma história totalmente positiva, quando se trata de Tóquio, especialistas em moradia dizem que há muitas lições que os EUA poderiam aprender com seu aliado.
Por que o Japão não tem uma crise imobiliária tão grave quanto a dos EUA
O Japão é um caso isolado quando se trata de acessibilidade à moradia por alguns motivos principais: declínio populacional e políticas de uso do solo desregulamentadas e padronizadas.
Do Japão baixas taxas de natalidade e as políticas de imigração restritivas significam que a sua população tem diminuído ao longo de décadas, o que deixou cerca de 10 milhões de casas vagas em todo o país. Essa queda na demanda, é claro, significa preços de imóveis e aluguéis mais baixos. Ao mesmo tempo, a população do país está se tornando ainda mais concentrada em suas grandes cidades. Muitas pequenas cidades e vilas estão em risco de ser abandonado cidades fantasmas.
Tóquio é a exceção. A área metropolitana da cidade abriga cerca de um terço da população do Japãoe está crescendo. Mas a megacidade conseguiu manter a moradia bastante acessível, como O Business Insider relatou no ano passadoem parte pela construção consistente de toneladas de novas moradias.
Ao contrário de muitos outros países industrializados, o governo nacional do Japão controla suas leis de uso da terra. Isso significa que os regulamentos de zoneamento e outras regras que determinam o que é construído onde são relativamente simples, consistentes e não sujeitos a muita resistência da comunidade. Como os funcionários eleitos locais não têm controle sobre o zoneamento, eles não podem ser influenciados pelos seus eleitores. NIMBYismo — o pensamento antidesenvolvimento “Not In My Backyard” (Não no meu quintal) — que muitas vezes sufoca o desenvolvimento nos EUA.
Essas regulamentações uniformes de zoneamento nacional tendem a permitir mais bairros de uso misto, moradias mais densas e multifamiliares, juntamente com construções mais rápidas e baratas. Além disso, os desenvolvedores não são retidos por processos regulatórios onerosos que desaceleram a construção e inflacionam os custos. Ajuda que a maioria dos moradores de Tóquio não tenho carrosentão estacionar não aumentar o preço da habitação tanto quanto acontece nos EUA.
A propensão do Japão para a construção também nasce da necessidade. O país é particularmente vulnerável a terremotos, o que significa que casas mais novas que obedecem a códigos de construção mais seguros são mais atraentes. Enquanto as casas americanas tendem a apreciar ao longo do tempo e são, portanto, vistos como investimentos-chave, as casas japonesas tendem a se depreciar à medida que envelhecem e se tornam não compatíveis com os códigos de construção. Isso significa que os proprietários japoneses não estão tão investidos em manter a oferta baixa e os preços das casas altos.
Então, o que os EUA podem aprender com o Japão?
As taxas de natalidade nos EUA têm diminuiu constantemente nas últimas duas décadas e, a menos que imigração preenche a lacuna, a população do país poderia crescer mais devagar nas próximas décadas e potencialmente declinar no final deste século.
Embora uma desaceleração populacional possa ajudar a moderar os custos da habitação, alguns especialistas acreditam que um declínio populacional substancial teria grandes consequências económicas a longo prazo. Uma queda significativa na imigração também prejudicaria o setor imobiliário, dizem os economistas, já que os imigrantes constituem uma número desproporcional dos trabalhadores da construção civil dos EUA.
Mas os EUA poderiam aprender muito com a abordagem de Tóquio à construção. Embora a política habitacional seja amplamente controlada pelos estados e governos locais nos EUA, especialistas em habitação dizem que o governo federal deveria fazer mais para incentivar a construçãoao mesmo tempo que subsidia inquilinos e compradores de imóveis de baixa renda. E os estados e cidades americanos poderiam adotar leis de uso da terra mais flexíveis que facilitam o tipo de construção rápida de casas que eles precisam desesperadamente.
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